نقد علمی دکتر توسلی در شش دی روز دفاتر اسناد رسمی
****************************
در این مراسم بعد از قرائت آیه ۲۸۲ سوره بقره و سرود ملی ایران آقای توسلی رئیس کانون خوزستان ضمن خوش آمد به حضار و تبریک روز دفاتر اسناد رسمی و تجلیل از این روز سخن را با عنوان *(( سرگردانی نظام ثبتی ایران میان دو نظام ثبتی ایجادی و نظام ثبتی تاییدی و آثار و چالش های آن ))*اختصاص دادند. در پیش درآمد بحث بیان داشتند کشورهای جهان معمولا از دو نظام ثبتی پیروی می کنند.
الف: نظام ثبتی ایجادی
ب:نظام ثبتی تاییدی
نظام ثبتی ایجادی یعنی اینکه " ثبت کردن ایجاد مالکیت و حق می کند " عملیات ثبتی ناقل حق و مالکیت است نه توافقات افراد یا تعهد به بیع اشخاص که ثبت نشده است. قولنامه یا مبایعنامه افراد صرفا ایجاد یک تعهد برای متعاملین می کند نه اینکه موجب مالکیت.
مالکیت لحظه ای انتقال می شود که ملک به ثبت قانونی برسد.
این نظام ثبتی مدل قوانین ژوستین است. مدل قوانین کشورهای رومی و ژرمن است. نظام ثبتی کشورهایی مثل آلمان ،سویس،هلند ،اسپانیا و چند کشور دیگر تابع این نظامند.
بخشی از نظام ثبتی ایران نیز تابع این نظام ایجادی است مثل ماده 22 قانون ثبت ایران که می گوید تا ملک یا حق در دفتر رسمی املاک یا دفتر رسمی الکترونیک املاک به ثبت نرسد مالکیت انتقال نمی یابد و دولت کسی را مالک رسمی و قانونی نمی شناسد.
یا مثل مواد 47 و 48 قانون ثبت در باب ثبت اجباری که دولت شرط انتقال مالکیت و حق را به ثبت رساندن اجباری اموال غیر منقول یا برخی عقود مثل صلح نامه و شراکت نامه می داند. بنظر می رسد قانونگذار ایران در سال 1310 این مواد قانونی را از نظام ثبتی کشورهای فوق الهام گرفته است.
مثل رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 10، 8 ، 51 هیات عمومی دیوان عالی کشور که دعاوی خلع ید معاملات غیر منقول را به استناد اجباری بودن ثبت اموال غیر منقول به تجویز مواد 46و 47 و48 قانون ثبت رد می نمود.
*نظام تاییدی:*
نظام تاییدی یعنی اینکه "توافق اراده طرفین موجب انتقال و ایجاد مالکیت و حق است نه ثبت کردن آن "
یعنی صرف توافق اراده طرفین یک قراداد و معامله ایجاد مالکیت و حق می کند، ثبت یک تشریفات شکلی است. ثبت کردن یا ثبت نکردن اثری بر انتقال مالکیت یا ایجاد حق نمی کند. ثبت اختیاری است نه اجباری.
این نظام بر اساس تئوری حاکمیت اراده واصل آزادی قرار دادهاست.
نظام ثبتی کشورهایی مثل فرانسه ،ایتالیا ،بلژیک و بعضی دیگر کشورهای جهان هم از این مدل ثبتی پیروی می کنند.
برخی دیگر از قوانین و مقررات ایران نیز تابع نظام تاییدی اند.
مثل قوانین ایران درباب معاملات اموال منقول که در مواد 47 و 48 قانون ثبت اجبار ثبت آنها توسط قانونگذار ثبتی تصریح نگردیده .
مثل ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی را مشروع و قانونی تجویز کرده و مبنای عقد بیمه، تنظیم مبایعنامه ، تاسیس مشاورین املاک ،عقود فقهی ، قولنامه ها ،اجاره نامه های عادی و سایر قراردادهای عادی که گاهی محاکم دادگستری هم انها را قبول می کنند و به آنها مشروعیت می دهند ناشی از اعتقاد به نظام تاییدی است.
مثل رای شماره 21 دیوان عالی کشور به شماره1293 ،21 مورخ18، 11، 68
که با احراز بیع قبلی با سند عادی معامله با سند رسمی دفترخانه را باطل اعلان نمود و رای بر ابطال سند رسمی و بیع رسمی داد.
اینگونه آرا که روزانه در محاکم ایران صادر می شوند دلالت بر پیروی از نظام تاییدی است.
------------------
هر دو نظام ثبتی جهان که همه کشورهای دنیا تابع یکی یا هر دو آنها هستند در حقوق ثبت و نظام حاکم آن ،یک اصل مشترک و بنیادین را بنام " تئوری اعتماد عمومی " پذیرفته اند . یعنی قبول کرده اند که اصل نظام ثبتی ،اصل حقوق ثبت مبتنی برتئوری اعتماد عمومی است. یعنی ثبت نمودن حقوق مالکانه موجب ایجاد اعتماد عمومی ، ایجاد یک باور و عقیده به انتقال مالکیت و اثبات حق برای افراد در جامعه است.
اساسا فلسفه وجودی تاسیس سازمان ثبت . دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق ،دفاتر ثبت شرکت ها و موسسات و اختراعات و غیره همین یک کلمه است که به محض ثبت نمودن یک حق بنام یک شخص جامعه اعتقاد پیدا می کند که این حق ثبت شده متعلق به ثبت کننده حق است و هم اشخاص و هم دولت و حکومت به این ثبت و به این حق ثبت شده اعتماد عمومی پیدا می کنند.
------------------
باذکر این مبانی و مقدمات، موارد و مصادیق سرگردانی نظام ثبتی ایران ،میان دو نظام ثبتی ایجادی و تاییدی و متزلزل شدن اصل بنیادین تئوری اعتماد عمومی نمونه های زیر در حقوق ثبت ما بنظر می رسد.
۱-تعارض میان میان آرا قضایی یک کشور که یک شعبه اصالت به سند عادی می دهد .سند رسمی را باطل می کند و شعبه دیگر اصالت را به سند رسمی می دهد و اسناد عادی را در معاملات غیر منقول نمی پذیرد به شرح فوق. جامعه نمی داند که باید معاملات و حقوق خود راثبت رسمی بکند یا نکند !
۲-ایجاد و تاسیس بنگاه رسمی املاک با تابلو رسمی و تایید وزارت بازرگانی و اداره ثبت و صدور پروانه رسمی از طرف سازمان ثبت و برگزاری آزمون رسمی برای آنها
که مردم سرگردانند که سند بنگاه املاک سند قانون است یا سند رسمی دفترخانه.
۳-مجادله چند ساله پلیس با دفاتر رسمی به استناد ماده 29 قانون راهنمایی و رانندگی که پلیس مدعی است با توجه به نظام تاییدی ثبت سند خودرو اجباری نیست .وشناسنامه اتومبیل و تعویض پلاک دلیل مالکیت است چون متعاملین توافق اراده داشته اند.که این تشکیک تئوری اعتماد عمومی را به سند رسمی مخدوش نموده و مردم سرگردانند که برای معامله خودرو خود به پلیس مراجعه کنند یا دفترخانه!
۴-دیوان عدالت اداری رای به ابطال آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب سال 1307 داده ولی این آیین نامه مورد استناد قرار می گیرد.
۵-قانون ثبت آنی اجرا می شود ولی آیین نامه اجرایی آن شیوه نامه است . آیا شیوه نامه قانون تعریف می شود. و اعتبار و مشروعیت قانون دارد.
۶-یک قرن دادگاه های انتظامی سردفتران حکم صادر می کند ولی آیین دادرسی قانونی مستقل و مصوب ندارد و هر دادگاه به رویه خود رسیدگی می کند.
۷-قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 به جهت قدمت و ناکارآمدی موجب شده چند قانون دیگر از جمله قانون ثبت عادی مواد اصلاحی 147 و 148 و سپس نسخ آن با قانون جدید معروف به قانون تعیین تکلیف و اخیرا هم لایحه ارتقا سند رسمی در مجلس و صدور بی شمار بخشنامه ها ، دستور العمل ها ،شیوه نامه ها،نظریهای مشورتی،وحدت رویه و.....که دفاتر رسمی در اجرا آنها سرگردانند.
همه قراینی بر ناکارآمدی ،پاسخگو نبودن به مقتضیات ثبتی روز و سرگردانی ثبتی است.
ایشان با بیان این استدلال و با ذکر موارد و مصادیق نتیجه گرفت که نظام ثبت ایران میان دو نظام ثبتی مذکور سرگردان است و گاهی به آن و گاهی به این استناد می کند و به دلیل همین سرگردانی اصل بنیادین و مشترک تئوری اعتماد عمومی متزلزل شده و باور جامعه به تئوری اعتماد عمومی صدمه دیده است.
*پیشنهاد و راهکار:*
در پایان پیشنهاد نمودند برای رفع این سرگردانی و تخدیش اصل تئوری اعتماد عمومی نسبت به ثبت و سند.
الف:کمیته اصلاح قوانین دوباره فعال شودو طرح پیشنهادی مرکز پژوهش های مجلس را بی پاسخ نگذارد و تکمیل و اصلاح کند.
ب:از طریق قانون گذاری و واگذاری برخی خدمت حقوقی دادگستری به دفاتر اسناد رسمی برای توسعه خدمات ثبتی و اجرای اصل 44 قانون اساسی و برنامه ششم توسعه در حوزه ثبت از رکود ثبتی دفاتر اسناد رسمی جلوگیری شود زیرا 10 سال قبل سال 1386 دفاتر حدود 18000000 سند تنظیم نموده اند و در سال 1396 هم همین رقم و احتمالا کمتر هم باشد.
ج:با اصلاح قانون دفاتر ایران همانند کشور فرانسه نظام شرکت مدنی حرفه ای سردفتری در کنار سردفتری فردی ایجاد گردد. دلایل این ضرورت عبارتند از توسعه قوانین ثبتی،نیاز های جدید علمی و پاسخگو نبودن دفاتر،چالش های اقتصادی و بالا رفتن هزینه های دفترخانه و عدم تناسب دخل و خرج آن، عدم فرصت کافی مطالعه سردفتران به جهت اشتغال تمام وقت در دفترخانه، نبود بیمه مسئولیت سردفتر و خسارت ناشی از آن.
د:نهضت مطالبات مدنی وصنفی ، تعامل و ارتباط پارلمانی با مجلس،فعال شدن شورای عالی سردفتری،رشد و توسعه تحقیق و ارتقا علمی همکاران و تولید و تکثیر کتب و مقالات ثبتی می تواند این صنف را از چالش های ثبتی و بحران شغلی برهاند.
*منابع:*
۱- مبانی و آثار نظام ثبت املاک دکترنسرین طباطبای حصاری چاپ شرکت سهامی انتشار
۲-حقوق ثبت کاربردی. علیرضا میرزایی. چاپ انتشارات بهنامی
۳-شرکت مدنی حرفه ای سردفتری از پیدایش در فرانسه تا پذیرش در ایران دکتر سیدی آرانی
*روابط عمومی کانون سردفتران و دفتریاران*
*گزارش همایش 6 دی روز دفاتراسناد رسمی کانون سردفتران و دفتریار خوزستان*
این مراسم در تالار فجر اهواز با استقبال پر شکوه همکاران سردفتر و دفتریار، امام جمعه اهواز، معاونت دادگستری استان، مدیرکل،معاونین و مقامات حفاظت و اطلاعات اداره کل ثبت اسناد و املاک استان و روسای ثبت شهرستانهای استان، شورای اسلامی شهر اهواز و سایر نهادها و مقامات مرتبط با حوزه ثبت اسناد و املاک برگزار گردید.
آقای علی توسلی رئیس هیات مدیره کانون خوزستان از طرف هیات مدیره همراه مدیر کل محترم ثبت اسناد جناب افشین به عنوان میزبان در بخش اول سخنان خود ضمن تبریک این روز به همکاران و خانواده بزرگ ثبت به فلسفه و جایگاه این روز و تشبیه کار دفاتر رسمی با قرارداد اجتمایی منتسکیو در کشور داری و انعقاد یک قرارداد از طریق انتخابات میان حکومت و جامعه برای ایجاد حق و تکلیف متقابل مردم و دولت بیان داشت با صدور ابلاغ سردفتر از طرف حکومت این قرداد برای ایجاد حق و اجرای تکلیف توسط سردفتر در مقابل حکومت منعقد می گردد. در تبیین موضوع تشریح نمود که،دفاتر اسناد رسمی محل تجمیع حقوق عمومی با حقوق خصوصی است.
دفترخانه جایگاه تجمیع حقوق ملت با حقوق دولت است.
*۱- دفترخانه به دلایل زیر جایگاه حقوق عمومی حاکمیت و ملت است.*
*الف:* حکومت با اجباری کردن ثبت املاک و اسناد و عقودومعاملات و قراردادها و وضع قوانین و بخشنامه های و شیوه نامه های ثبت الکترونیک و مقررات الزام آور ثبتی می خواهد سلطه مالکانه حکومت را بر تمامیت ارضی کشور اعمال کند و با اعمال حاکمیت از طریق ابزارهای فوقاجرای حقوق عمومی را به نمایش بگذارد.
*ب:* با ابزار قانون نظم حقوقی یکسانی را درکشور به وسیله دفاتر رسمی برقرار نماید و با برقراری این نظم یکسان حقوقی حقوق عمومی جامعه و حکومت را اجرا کند.
*ج:* حکومت با تاسیس دفاتر رسمی در یک قرن پیش در واقع در کنار یک دادگستری عمومی یک دادگستری خصوصی و دادگاه خانواده را با دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق پروسه های .برقراری صلح عمومی جامعه. نهاد پیشگیری از جرم و انحراف. قضا زدایی در کشور و کاهش تورم قضایی .وصول مطالبات حکومت از قبیل مالیات . عوارض . حق الثبت و غیره را عملی نماید.
*۲- دفترخانه جایگاه حقوق خصوصی است*
چون افراد جامعه با مراجعه به دفاتر رسمی و ثبت عقود، معاملات، قراردادها و اسناد خود مالکیت خود را بر حقوق خصوصی تثبیت می نمایند و این تثبیت مالکانه به وسیله مامورین فن سالار ،آموزش دیده بنام سردفتر عملی می گردد تا در نهایت استحکام حقوقی، نظم مدنی در کشور نهادینه شود.
*ایشان در بخش دوم سخنان با نتیجه گیری از بخش اول سخنان خود به نتایج زیر رسید*
*۱-* سردفتران نصب خاص محسوب می شوند چون با دو درجه به فرماندهی کل حاکمیت سیاسی مملکت اتصال پیدا می کنند بدین وصف که ابلاغ سردفتر توسط معاون رئیس قوه قضاییه و در نهایت از طرف مقام رهبری مملکت صادر می شود.
لذا سردفتر انسان معمولی نیست و مقام صالح و عالیه حاکمیت است که کارش اعمال حاکمیت حکومت است. کار شبه قضایی انجام می دهد.
*۲-* دفاتر اسناد رسمی امروزه با سه چالش و پاردکس قانونی مواجه شده اند که انتظار هست از طریق مجلس شورای اسلامی، ارایه لایحه قضایی از طریق ریاست عالیه قوه قضاییه و وزرات دادگستری با تاکید و تصریح در اصلاح قوانین خصوصا قانون اصلاحی دفاتر اسناد رسمی که در کمیسون مجلس است این چالش ها و پاردوکس های قانونی چاره اندیشی شود تا سردفتر بتواند در اعمال حاکمیت و انجام وظیفه در مقابل ملت و حکومت با مانع و شبهه روبرو نگردد.
*۱- پارادوکس اول*
*ابهام در تفسیر قانون میان قوه قضاییه و قوه مجریه*
برابرنص صریح ماده 29 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی تنظیم سند رسمی اسناد خودرو در صلاحیت ذاتی دفتر خانه در یک قرن گذشته بود و ثبت سند در جامعه یک باور عمومی و یک عقیده ثابت شده و مبارزه با این عقیده و باور عمومی عرفی توسط هیچ مقام و نهاد و نیرویی ممکن نیست .
از طرف دیگر پلیس و نیروی انتظامی که در ماده ۴ قانون نیروی انتظامی وظیفه و صلاحیت ذاتی آن حفظ نظم و امنیت داخل کشور است با استفاده از رسانه ملی و وزیر کشور شبهه تداخل وظیفه قوه قضاییه و قوه مجریه را در افکار عمومی جامعه ایجاد نموده که پلیس صلاحیت ذاتی تنظیم سند رسمی خودرو و تصدی ثبت عقود و معاملات مردم را دارد.
که از جناب روحانی رییس جمهور محترم دولت تدبیر که منشور حقوق شهروندی را به ملت عرضه داشته تقاضا دارد با رصد تصمیمات وزیر کشور که تحت نظارت عالیه اوست حقوق این صنف مدنی یعنی سردفتران کشور را نیز لحاظ نمایند و این پارادوکس اجرای قانون را مرتفع نمایند.
*۲-پارادکس دوم*
*ابهام در استنباط قانونی قوه مجریه با قوه قضاییه است*
بدین شرح که بشرح پیش گفت سردفتر نصب خاص و از طرف حاکم اعمال حاکمیت می نمای د . وفق بند ۲۴ ماده ۵۴ قانون شهرداری ها و مواد ۱ و ۲ قانون تجارت سردفتر تاجر و کاسب محسوب نمی شود و نه تاجر ذاتی است و نه تاجر تبعی و نه اینکه شغل معمولی وی تجارت است. در حالیکه شهرداریها بجای اینکه موانع صدور شناسنامه ساختمان جهت اجرای قانون پیش فروش ساختمان را تمهید مقدمات نمایند دفترخانه را تجارت خانه فرض نموده و از دفاتر مطالبه عوارض تابلو دفترخانه می نمایند.
یا شرکت توزیع برق کشور که برق مصرفی بعضی از دفاتر را تجاری و سایر مصارف محاسبه می کند و برخی دیگر را که رای از دیوان عدالت گرفته باشند غیر تجاری می داند.
یک رای وحدت رویه در کل کشور ضروری بنظر می رسد زیر یک مملکت وچند قانون اعمال حاکمیت را با شبهه مواجه می سازد.
*۳-پارادوکس سوم*
*وضع قوانین مغایر یا ابهام در شمول و اجرای قانون*
این تضاد میان قوه قضاییه و قوه مجریه در باره شمول دفاتر رسمی برای پرداخت مالیات ارزش افزوده کالا و خدمات توسط وزارت دارایی است.
وفق مواد 1و3 قانون ارزش افزوده *( ارزش افزوده عبارت است تفاوت بین کالای و خدمات عرضه شده با کالا و خدمات خریده شده)* پر واضح است به شرح پیشگفت سردفتر هم مثل قاضی اعمال حاکمیت می کند و سند تنظیمی او شبه حکم است . کالا و جنس محسوب نمی شود که مشمول ارزش افزوده گردد، مانند آنکه برای صدور هر رای دادگاه یک مالیات ارزش تعیین و وصول نمود.
